תפריט
במסגרת הבדיקות שנערכות לצורך ביצוע שמאות, בודק השמאי התאמה של מיקום הנכס לעומת מיקומו בתשריט הבית המשותף. תשריט הבית המשותף מהווה תיעוד של תשריטי הדירות בכלל המבנה, ומספורן באופן שיתאים לרישום בנסח הטאבו.
במרבית המקרים יהיה מיקום הדירה תואם את מיקומה בפועל, אולם לעתים, קיימת טעות שמקורה בהחלפה בין שתי דירות זהות הממוקמות בכיוונים שונים או בכניסה אחרת, או החלפה בין דירות "ראי".
במקרים אלו, כאשר לא נערכת בדיקה ע"י שמאי מקרקעין לפני הרכישה, השמאי הממונה ע"י הבנק לאחר ביצוע העסקה, ובשלב האחרון לפני לקיחת משכנתה, יהיה הראשון לעלות על הטעות.
במקרים אלו הלווה לא יוכל לקבל משכנתה טרם תיקון הטעות- דבר אשר עלול לקחת זמן רב ותלוי בין היתר בגורם חיצוני לעסקה- אותו בעל זכויות בדירה אחרת במבנה שהוחלפה עם הדירה שאותה רכש הלווה.
מעבר לדחיית מועד השלמת העסקה, טעות שכזו עלולה לגרור קנסות בגין איחור בתשלומים או אף ביטול העסקה ותשלום קנס מוסכם.
דוגמה נוספת לטעות ברישום הבית המשותף, הינה "החלפת חדרים" בין דירות הבנויות בתמהיל שאינו אחיד. רק שמאי מקרקעין מוסמך המבקר בנכס ובודק במקביל את תשריט הבית המשותף יוכל להבחין בטעות.
להלן דוגמה מפרסום פסיקת בית משפט בנושא זה (Ynet 05/03/2023):
במסגרת הבדיקות שנערכות לצורך ביצוע שמאות, בודק השמאי התאמה בין הנכס הבנוי בפועל לבין המאושר בתכנית היתר הבניה. בבניה ותיקה, בצמודי קרקע, בדירות גן ודירות גג (אך לא רק) קיימים מקרים רבים בהם בוצעו תוספות בניה ללא היתר, או לחלופין שטח אשר אושר כשטח שירות (למשל חדר כביסה על הגג, מחסן, או שטח מעבר) הוסב לשימוש כשטח מגורים ללא היתר.
כמו כן, קיימים מקרים בהם פוצלו דירות מקוריות גדולות ללא היתר, ונרשמו בתשריט הבית המשותף כשתי דירות שונות ברמה הקניינית.
מקרים כאלה פוגעים בצורה משמעותית בשווי של הנכס, וביכולת לקבל מימון מלא בגין העסקה.
בדיקה מוקדמת אצל שמאי מקרקעין מוסמך תגלה את ההבדלים בין היתר הבניה לבין המצב בפועל.
במסגרת הבדיקות שנערכות לצורך ביצוע שמאות, בודק השמאי אם בוצעו הפקעות לצרכי ציבור משטחי הנכס או משטחי הרכוש המשותף (למשל הפקעה לטובת הרחבת דרך/ הקמת מבנה ציבור/ הקמת פארק וכו').
הנ"ל מקבל משנה תוקף בדירות גן ונכסים צמודי קרקע, בהם ייתכנו הפקעות בשטחי החצר.
בדיקת שמאי לפני רכישת הנכס תעזור לאתר הפקעות אלו, ולהבין משמעותן הכספית.
